임대차 계약만료 변경통보 (임대인기준)

 

임대인이 주택을 구매하여 세를 놓을 경우 어김없이 계약기간 만기일이 다가옵니다.

만기전에 최소 3~6개월전에 

같은 조건으로 계속 지속할 것인지

아니면 보증금이나 월세를 내리거나 올려야하는 상황이 생기면 

세입자와 합의를 하여 합니다.

 

본인의 경우은 보통 계약기간 전 6개월 정도 전에 

같은 세대의 전 월세 시세를 살펴봅니다.(네이버 부동산 참고)

참고로 살고있는 세입자가 조건이 맞지 않아 이사가는 경우 공인중개사 비용 등(도배비 및 수리비)이 추가 지출이 되기 때문에 월세를 잘 내는 세입자는 주변시세보다 5만원~10만원정도 싸게 놔두는 편입니다.

 

만약 부동산 경기가 좋아 전세나 월세 상승이 많이 이루어 지면

5~4개월 내외에 

세입자께 연락해서 변동사항을 말씀드리고, 

바로 동의하시면 만나서 계약서를 다시 작성하거나

문자로 해당사항을 "계약기간과 금액을 적은 후에 확인문자 부탁드린다"고 하여 계약서를 갈음하곤 합니다.

 

모든 계약사항 변동은 서면으로 작성하거나 문서화하여 남겨놓아야 혹시 모를 분쟁에 대비하는 것이므로

구두상으로만 약속하는 것은 비추합니다.

 

자세한 사항은 아래에 다시 정리해보았습니다.

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임대인 계약변경 통보 : 법적 절차와 주의사항 가이드

 

1. 임대차 계약 기간 중 임대인은 계약 조건을 변경하고 싶을 때 세입자에게 적절한 방식으로 통보해야 합니다. 하지만 계약 변경이 법적으로 정당한지, 그리고 이를 어떻게 통보해야 하는지 정확히 아는 것이 중요합니다. 본 글에서는 임대인이 계약 변경을 통보할 때 고려해야 할 사항과 절차를 상세히 설명합니다.

 

2. 임대인이 계약 변경을 통보할 수 있는 경우

 

임대인은 다음과 같은 경우 계약 변경을 세입자에게 통보할 수 있습니다.

① 임대료 인상

• 전세 및 월세의 경우, 주택임대차보호법에 따라 계약 갱신 시 임대료를 최대 5% 이내로 인상할 수 있음
• 임대료 조정 시, 최소 3개월 전 세입자에게 서면 통보하는 것이 바람직함

② 계약 기간 조정

• 계약 갱신을 원하지 않는 경우, 만료일 6개월 전부터 3개월 전까지 계약 해지 의사를 서면으로 통보해야 함
• 계약 연장을 원할 경우, 세입자와 합의 후 변경된 계약서를 작성해야 함

③ 보증금 조정

• 전세 계약의 경우, 부동산 시세 변동에 따라 보증금을 증액 또는 감액할 수 있음
• 보증금 조정 시, 계약 갱신 3개월 전 세입자와 협의해야 함

④ 기타 계약 조건 변경

• 반려동물 금지, 시설 유지보수 책임 변경 등의 조항 추가 가능
• 기존 계약서의 내용과 충돌하지 않도록 주의해야 함

 

3. 계약 변경 통보 방법

 

임대인이 계약 변경을 세입자에게 통보할 때는 다음 방법을 따르는 것이 가장 안전합니다.

① 서면 통보

• 계약 변경 사항을 공식적으로 인정받기 위해 서면(공문, 이메일, 내용증명)으로 통보하는 것이 가장 좋음
• 내용증명을 발송하면 법적 효력이 생기며, 이후 분쟁 발생 시 증거로 활용 가능

② 대면 협의 후 문서화

• 세입자와 직접 만나 협의 후 변경 사항을 계약서에 명시
• 합의한 내용을 추가적으로 공증받으면 더욱 법적 안정성이 높아짐

③ 문자 또는 이메일 활용

• 계약 변경이 경미한 사항이라면 문자나 이메일로 통보 가능
• 단, 세입자의 동의를 반드시 받아야 하며, 구두 합의만으로는 법적 효력이 불확실할 수 있음

 

4. 계약 변경 시 유의해야 할 법적 사항

① 임차인의 동의 없이 일방적인 변경 불가

• 주택임대차보호법상 계약 기간 중 임대인이 임의로 계약 조건을 변경할 수 없음
• 세입자가 동의하지 않으면 변경 사항은 법적으로 효력이 없음

② 계약 갱신 거절 요건 확인

• 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있어야 함
  • 직접 거주 목적 (단, 증빙 필요)
  • 세입자의 계약 위반 (임대료 연체 등)
  • 재건축 또는 철거 계획이 있는 경우

③ 표준 임대차 계약서 준수

• 계약 변경 시 국토교통부에서 제공하는 표준 임대차 계약서를 활용하면 법적 안정성이 높아짐
• 기존 계약서의 내용을 위반하지 않도록 주의해야 함

 

5. 원만한 계약 변경을 위한 협상 전략

① 충분한 협의 시간 제공

• 계약 변경을 원할 경우, 최소 6~3개월 전 충분한 시간을 두고 세입자와 논의해야 함
• 급작스러운 계약 변경은 분쟁을 초래할 가능성이 높음

② 시장 가격 조사 및 합리적 제안

• 임대료 인상 등의 변경 사항은 주변 시세와 비교하여 합리적인 수준으로 제안해야 함
• 과도한 조정은 세입자의 반발을 초래할 수 있음

③ 세입자의 입장 고려

• 세입자의 경제적 상황을 고려하여 협상을 진행하면 원만한 계약 변경 가능성이 높아짐
• 일정 기간 유예 또는 단계적 적용을 제안하는 것도 하나의 방법

6. 임대인이 계약 변경을 통보할 때는 법적 요건을 준수하고, 세입자와 원만한 합의를 이루는 것이 중요합니다. 서면 통보, 명확한 협의, 표준 계약서 활용 등을 통해 불필요한 분쟁을 예방하고, 안정적인 임대차 관계를 유지하세요.

 

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