지주택이란? 가입부터 절차, 취득세, 추가분담금까지 완벽 정리

지주택(지역주택조합)의 모든 것: 뜻, 절차, 취득세, 사업 승인, 추가 분담금, 파산, 탈퇴까지

부동산 시장에서 내 집 마련을 위한 다양한 방법 중 하나로 **지역주택조합(지주택)**이 있습니다.

낙후화된 지역을 다니다보면 "지주택 조합 승인"과 같은 현수막을 보곤합니다.

지주택은 재개발이나 재건축과 다른 개념으로, 부동산에 익숙하지 않으신 어르신분들은 개념을 혼동할 수 있습니다.

상대적으로 저렴한 비용으로 아파트를 마련할 수 있다는 장점이 있지만, 원수에게 권한다는 말이 있듯이 사업 지연이나 추가 분담금 등의 위험 요소도 존재합니다. 이번 글에서는 지주택의 개념부터 가입 절차, 취득세, 사업 승인, 추가 분담금, 파산 가능성, 탈퇴 방법까지 자세히 알아봅니다.

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1. 지주택(지역주택조합)이란?

지역주택조합은 무주택자나 소형 주택 소유자가 일정한 요건을 갖추어 조합을 결성하고, 공동으로 주택을 건설하는 방식입니다.

✔ 지주택의 특징

• 일반 분양 아파트보다 가격이 저렴할 가능성 있음
• 사업 진행이 조합원 주도로 이루어짐
• 토지 확보 및 사업 승인에 따라 장기간 소요될 수 있음
• 추가 분담금 발생 가능성 있음

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2. 지주택 가입 절차

지주택에 가입하기 위해서는 몇 가지 단계를 거쳐야 한다.

① 조합원 자격 확인

• 무주택 세대주이거나 전용면적 85㎡ 이하 주택 1채 소유자
• 해당 지역에 거주 요건 충족(보통 6개월~1년 이상 거주)

② 조합원 모집 공고 및 가입

• 신문이나 인터넷 등을 통해 조합원 모집 공고 확인
• 계약금 납부 후 조합 가입

③ 토지 확보 및 조합 설립 인가

• 조합이 일정 비율 이상의 토지를 확보해야 인가 가능
• 보통 80% 이상 토지 확보 후 사업 추진

④ 사업 승인 및 착공

• 지방자치단체에서 사업 계획 승인 후 건설 착공
• 이 과정에서 지연될 가능성이 큼

⑤ 준공 및 입주

• 건설이 완료되면 조합원들은 입주 후 소유권 등기 진행 

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3. 지주택 취득세, 얼마나 내야 할까?

지주택을 통해 아파트를 취득하면 일반적인 부동산 거래와 마찬가지로 취득세를 납부해야 합니다. 하지만 지주택의 경우 사업 진행 방식에 따라 취득세 부과 방식이 조금 다릅니다.

① 토지 매입 단계에서의 취득세

• 지주택 조합원이 개별적으로 토지를 취득하는 경우 토지 취득세(약 4.6%)를 먼저 납부해야 합니다.
• 조합이 직접 토지를 매입한 경우 조합원 개별적으로 취득세를 부담하지 않지만, 이후 건물 취득 시 세금을 납부해야 합니다.

② 건물 취득 단계에서의 취득세

• 건물(아파트)을 취득하는 시점에서는 **취득세(1~3%)**가 부과됩니다.
• 조합원이 1세대 1주택자일 경우 85㎡ 이하 아파트라면 1.1%, 초과 면적이라면 **3.5%**의 취득세가 적용됩니다.
• **조합원이 다주택자일 경우 중과세(8%)**가 적용될 수 있습니다.

항목	세율	비교
취득세	1~3%	주택 가격에 따라 다름
농어촌특별세	0.2%	취득세 부과 시 함께 납부
지방교육세	0.4%	취득세 부과 시 함께 납부
재산세	연 0.1~0.4%	주택 공시가격에 따라 다름

※ 조합원이 아닌 경우, 매도 후 양도소득세 발생 가능성 있음

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4. 사업 승인 및 진행 과정의 주요 변수

사업 승인을 받기 위해서는 토지 확보율과 조합원 모집률이 중요한 기준이 된다.

• 토지 확보율 95% 이상 필요
• 조합원 모집률이 높을수록 사업 승인 가능성이 높아짐
• 지자체에서 개발 인허가 승인 필요
• 사업 지연 시 추가 분담금 부담 가능성

사업 승인을 받더라도 토지 보상 문제, 시공사 선정 등의 이유로 장기간 지연될 수 있다.

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5. 추가 분담금 발생 가능성

추가 분담금이란, 초기 예상했던 건축 비용을 초과하는 경우 조합원이 추가로 부담해야 하는 금액을 의미한다.

추가 분담금이 발생하는 주요 원인

1. 토지 매입 비용 증가
2. 건축 자재비 상승
3. 사업 지연으로 인한 금융 비용 증가
4. 조합원 탈퇴로 인한 부족 자금 보충

추가 분담금이 과도하게 발생하면 조합원의 부담이 커지고, 일부는 아파트를 포기해야 하는 상황이 발생할 수도 있다.

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6. 지주택 조합 파산 가능성

지주택은 사업 진행 과정에서 조합이 파산할 가능성이 존재한다.

파산이 발생하는 주요 원인

• 토지 매입 완료 전에 사업 중단
• 조합원 탈퇴로 인한 자금 부족
• 건설 비용 상승으로 인한 추가 분담금 부담 증가
• 시공사와의 계약 문제 발생

조합이 파산할 경우, 투자한 계약금과 분담금을 돌려받기 어려울 수 있으며, 조합원들은 경제적 손실을 입을 수 있다.

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7. 지주택 탈퇴 방법

지주택 가입 후 사업 진행이 지연되거나 불확실성이 커질 경우 탈퇴를 고려할 수 있다.

탈퇴 절차

1. 조합 규약 확인
   • 탈퇴 가능 여부 및 환불 규정 확인
2. 탈퇴 신청서 제출
   • 조합 사무실에 방문하여 신청
3. 분담금 반환 협의
   • 일부 금액은 돌려받기 어려울 수 있음
4. 조합 승인 후 탈퇴 완료

조합원의 탈퇴가 많아질 경우 사업 진행이 어려워질 수 있으므로, 조합에서 탈퇴를 쉽게 허용하지 않는 경우도 많다.

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8. 지주택 가입 전 고려해야 할 사항

지주택은 일반적인 아파트 분양보다 상대적으로 저렴하지만, 사업이 지연되거나 실패할 위험도 크다.

지주택 가입 전 체크리스트

✅ 토지 확보율이 80% 이상인지 확인
✅ 시공사가 확정되었는지 검토
✅ 추가 분담금 발생 가능성 고려
✅ 사업 승인 가능성이 높은지 확인
✅ 조합 탈퇴 시 환불 규정 확인

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9. 마무리: 신중한 판단이 필요

지주택은 저렴한 가격으로 내 집 마련이 가능하지만, 사업 지연, 추가 분담금, 파산 등의 위험이 존재합니다.

• 토지 확보 및 사업 승인 여부를 반드시 확인
• 조합 운영의 투명성과 시공사의 신뢰도 검토
• 추가 분담금 가능성을 고려하고 충분한 자금 계획 수립

신중한 판단을 통해 안전한 내 집 마련을 할 수 있도록 꼼꼼하게 조사하고 접근하는 것이 중요합니다.